住宅ローンの選び方

子育て世代の方々にとっては住宅ローンは大きな関心事になると思います。
これから住宅を購入する方はどこの銀行で住宅ローンを借りるのかがライフプラン上とても重要になります。住宅ローンの選び方で何百万円もの違いが出てしまいます。
既に住宅を購入したという方は今の住宅ローンを借り換えるだけでかなり家計が改善する可能性があります。
今回は子育て世代の家計に影響をおよぼす住宅ローンの話をします。

住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶときのポイントは以下の3点です。

  • 金利
  • 諸費用
  • 団体信用生命保険

金利

金利はもちろん低いに越した事はありません。
金利には固定金利と変動金利があり、変動金利の方が利率が低い傾向にあります。5年固定型とか10年固定型等で低金利を提示している銀行はありますがそういったタイプは期間満了後に金利がジャンプアップしてしまう可能性が高いです。
一方変動金利は、世の中の金利が上がらない限りは全期間優遇金利が適用される商品がほとんどです。つまりずっと低金利で借り続けることができる可能性があると言うことです。
もちろん変動金利は金利が上昇してしまうリスクがあります。しかし日本は低金利がかなり定着がしているのであえてリスクをとって変動金利を選んでいる方がこれまで正解だったということになっています。

私が銀行員だった経験からいうと金利が上がる気がしていません。金利はインフレを抑える時には役立ちますが日本のようにディスインフレもしくはデフレが続いている国では最近出番がありません。実は金利を上げて喜ぶのは銀行だけです。銀行は皆さんから預かった預金を貸し出すことで利益を得ています。必ずしも企業に貸しているわけではなく、金融市場で運用しています。

金利が上がると銀行は金融市場で資金を回すだけで利益を得られるようになります。
金利が上がると、住宅ローンの金利だけでなく預金金利や企業が借りる融資の金利も上昇します。
消費者は少し預金金利が上がるとお金を使わずに銀行にお金を預けるようになります。企業は融資金利が上がったらお金を借りなくなります。このようなことになると経済が回らなくなります。コロナで人、物、金の回転が少し止まっただけで多くの事業者が廃業しました。
金利が上がり経済が滞って苦しむ人が増えているのに銀行だけ喜んでいる、という構図は異様です。
かつてのバブル期の日本のように多くの人が狂ったように銀行からお金を借りて不動産を買い漁って不動産価格が高騰する、ということが起きれば不動産価格の上昇を抑えるために日銀は金利を上げるかもしれません。

しかし不動産価格を抑えるのであれば実は金利を上げる必要はありません。不動産の購入に対する法令を厳しくするだけで良いのです。例えば外国人の不動産購入で不動産価格が高騰しているのであれば外国人取引を抑制すればいいわけです。

日本国内の経済が浮世離れに活況になり国民が狂ったように消費をすることでインフレが起きた場合には、国民の頭を冷やすために金利を上げる必要はあるかもしれません。ただ日本人がそのような消費行動をとるとは思えません。このような考えのもと、金利が上がらない方にかけ、変動金利を選ぶ人が多いです。

もちろんリスクを回避するために固定金利を選ぶのも悪くはありません。重要な事はリスクが低い固定金利を機能だけ見て選ぶのではなく、経済という環境も見て判断する必要があるということです。日本も十分にインフレの可能性があると考える方は固定金利を選んでいます。もっとも金利が上がるほどのインフレが起きているという事は不動産価格自体も高騰している可能性がありますのでいざとなれば物件を売却してローンを返済できる可能性もあります。
住宅ローン選びをする際にはこのように経済にも視野を広げる必要があります。

ちなみに変動金利の中ではネット銀行の金利が低い傾向にあります。
大手銀行もネットで住宅ローンが申し込みできるサービスを提供しているのでそういった場合には、ネット銀行並みの金利を提示しています。金利はネットが強いと覚えておきましょう。

諸費用

諸費用は、事務手数料、抵当権設定のための司法書士に支払う費用があります。抵当権設定のための費用は銀行ごとにさほど大きな違いはありません。
低金利を打ち出しているネット銀行では事務手数料を融資額の2.2%(税込)としている銀行が多いです。
5,000万円で110万円の手数料になるわけですから事務手数料はバカになりません。
司法書士費用に関しては、実は1つ落とし穴があります。
夫婦共同でローンを組むペアローンを設定する場合司法書士費用は2人分かかってしまいます。
また借り換えの際には、司法書士費用がまた2人分かかってしまいますので身動きが取りにくくなります。
基本的には不動産販売会社も銀行もペアローンを勧めます。

不動産販売会社は高い物件を売りたいわけですから夫婦共同でローンを組んで欲しいわけです。銀行としても融資額が大きくなるほど事務手数料を稼げるわけですからペアローンを勧めるのは当然です。
またペアローンを組んでいるにもかかわらず離婚となるとややこしいことになります。離婚は不仲だけが原因とは限りません。お互いに1回の人生を悔いのないように生きるために離婚をしている方々もいます。

住宅は1度高いグレードのものを見てしまうと低いものに妥協するのは簡単ではありません。しかもペアローンを組めば高いグレードの物件が買えるとなると多くの方がその手段を選択します。
結局のところ資産価値の高い物件を買えば売却という手段もありますので慎重になりすぎる必要はありません。
しかしペアローンを組むときにはそのデメリットをしっかりと把握し、時間をかけて検討するのが良いでしょう。

団体信用生命保険

最近のネット銀行の住宅ローンには医療保障付きの団体信用生命保険(団信)がついています。医療保障付きの団信の傾向として、がん団信が魅力的です。多くのがん団信はがんと診断されただけで残債の半分、または全部が完済されます。がんは2人に1人がなる病気ですからこの保険が適用される可能性は結構高いといえます。

一方で3大疾病や8大疾病の保障に関しては保険金がなかなか降りない規定になっているケースが多いです。
例えば入院が1ヵ月以上続いた場合に初めて1月分のローンの返済金額分の保険金が降りるとか、1年間就業不能状態が続くと残債がなくなるというような保障内容になっているものが多いです。
最近はがんの入院でも1ヵ月に満たないケースが多いです。
就業不能状態が1年も続いていると言う事はかなり状態が悪く、既に高度障害になっている可能性もあります。がん保障以外の医療保障は「ないよりはあったほうがいい」くらいに考えておくのが賢明です。

住宅ローンはネット銀行を選びましょう

住宅ローンは基本的にネット銀行から選ぶようにしましょう。
ただ自分で選んだ場合に留意点を見落とすことが心配になる人もいると思います。
そのような方はのFP相談を利用すると良いでしょう。
住宅ローンは35年に及ぶ長期の返済計画になります。借り換えをする場合も先ほど述べた手数料がかかります。選択には十分に時間をかける必要があります。

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